อาจช่วยไม่ได้มาก ‘ก.คลัง’ เสนอต่อายุมาตรการลดดอกเบี้ยอสังหาฯ ‘เอเชียพลัส’ เสนอปรับมาตรการ

เมื่อวันที่ 25 ธ.ค. 66 บริษัทหลักทรัพย์ เอเซีย พลัส เปิดเผยว่า กระทรวงการคลังอยู่ระหว่างพิจารณาเสนอต่อคณะรัฐมนตรี (ครม.) ให้ต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 1% และจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% (เฉพาะการโอนแนะจดจำนองในคราวเดียวกัน) สำหรับราคาซื้อขายและราคาประเมินที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาทสำหรับปี 2567 (จากเดิมที่จะสิ้นสุดในปี 2566)

พร้อมยังต้องการให้ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV โดยผู้ซื้อสามารถกู้ได้ 100% ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังที่เท่าไร หรือ ราคาเท่าไร เนื่องจากมองว่าปัจจุบันสถานการณ์อสังหาฯ ไม่ได้อยู่ในภาวะที่น่าเป็นห่วง ยังไม่เห็นสัญญาณของฟองสบู่ และการเก็งกำไรในธุรกิจดังกล่าว 

ฝ่ายวิจัยมีมุมมองเป็นกลางต่อแนวคิดดังกล่าว เนื่องจากเป็นการขยายอายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหมือนทุกปี กล่าวต่อไปอีก 1 ปีสำหรับปี 2567 และยังคงกำหนดสิทธิสำหรับราคาที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอาจไม่ได้ช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาฯ ได้มากนัก เนื่องจากระดับราคาบ้านกลุ่มนี้ คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน 30% ของมูลค่าทั้งตลาดรวม 

โดยมุมมองของฝ่ายวิจัยประเมินว่าหากมีขยายเพดานสิทธิสู่บ้านราคาไปถึง 5 ล้านบาทเป็นอย่างน้อย น่าจะครอบคลุมได้ในวงกว้างมากกว่า เนื่องจากบ้านระดับถึง 5 ล้านบาท คิดเป็นประมาณ 50-60% ของตลาดรวมสำหรับการผ่อนปรนมาตรการ LTV ซึ่งเป็นเกณฑ์ที่ถูกกำหนดโดย ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ดังนั้นการตัดสินใจจะผ่อนคลายหรือไม่ ย่อมขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของธปท. 

โดยในมุมมองของฝ่ายวิจัย ให้น้ำหนักต่อประเด็นเรื่องการผ่อนปรน LTV ว่าจะมีผลต่อกลุ่มอสังหาฯ ในเชิงบวกมากกว่ามาตรการลดค่าโอนและจดจำนอง เนื่องจากเดิมการเกิดขึ้นของมาตรการ LTV ก็เพื่อหวังสกัดกั้นการเก็งกำไร 

แต่ด้วยสถานการณ์โควิดที่เกิดขึ้น และการให้ความสำคัญในการฟื้นฟูเศรษฐกิจเป็นอันดับแรกทำให้ธปท. ผ่อนคลาย LTV ตั้งแต่ 20 ต.ค. 2564-สิ้นปี 2565 ก่อนกลับมาใช้เกณฑ์มาตรการ LTV แบบเดิมในปี 2566 

หลังโควิด-19 คลี่คลายลง ซึ่งเมื่อมีการเกิดขึ้นของ LTV ทำให้ผู้ซื้อบ้านถูกจำกัดการกู้ลง โดยเฉพาะบ้านหลังที่ 2-3 กู้ ได้เพียง 70-90% (บ้านหลังแรกวงเงินไม่เกิน 10 ล้านบาท คงกู้ได้ 100% และตกแต่งเพิ่มได้อีก 10%) กอปรกับการเข้มงวดมากขึ้นของการปล่อยสินเชื่อของแบงค์, ปัญหาเงินเฟ้อ และทิศทางดอกเบี้ยระดับสูงในปีนี้ รวมถึงภาวะเศรษฐกิจไทยที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ทำให้ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปีนี้ชะลอตัวลง เมื่อเทียบกับโควิด-19โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับกลางล่าง ได้รับผลกระทบมากกว่ากลุ่มกลาง-บน 

ดังนั้นมองว่าภายใต้ภาวะเศรษฐกิจไทยและภาคอสังหาฯ ที่ยังต้องการแรงสนับสนุน หากมีการปลดล็อกหรือลดความเข้มงวดของมาตรการ LTV ย่อมเป็นผลบวกและมีโอกาสกระตุ้นภาคธุรกิจที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นธุรกิจที่สร้าง MULTIPLIER EFFECT ให้กับธุรกิจอื่นในวงจรเศรษฐกิจไทย