‘รุกป่าสงวน’ ข้อควรระวังในการซื้อที่ดิน

เร็ว ๆ นี้เอง คุณปารีณา ไกรคุปต์ อดีต ส.ส.ราชบุรี พรรคพลังประชารัฐ ถูกตัดสิทธิทางการเมืองตลอดชีวิต รวมถึงโดนดำเนินคดีหลายคดี จากกรณีบุกรุกพื้นที่ป่าสงวนในจังหวัดราชบุรี ในขณะเดียวกันทั้งทางครอบครัว ‘จึงเรืองรุ่งเรืองกิจ’ ก็ถูกเพิกถอนเอกสารสิทธิไปหลายพันไร่ และถูกฟ้องดำเนินคดีอาญาหลายข้อหา

นอกจากนี้ยังพบเรื่องชวนตะลึงอีกว่านักการเมืองทั้งฝ่ายรัฐบาลและฝ่ายค้าย แม้กระทั่ง ส.ว. ก็ได้ครอบครองพื้นที่ในเขตป่าสงวนเช่นเดียวกัน ซึ่งทั้งหมดก็มีแนวโน้มอาจเจอคดีแบบเดียวกัน

เรื่องนี้ชวนให้คิดว่าถ้าวันหนึ่งเราเองต้องไปซื้อที่ดินในต่างจังหวัดห่างไกลตัวเมือง หรือซื้อไปแล้ว ไม่ว่าจะมีการออกเป็น โฉนด (นส.4) ที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 ก.) ที่ใช้เพื่อแสดงถึงสิทธิครอบครองและรับรองการใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรือเอกสารราชการอื่นใดที่อาจไม่เกี่ยวข้องเลย เช่น ภ.บ.ท.5 เอกสารที่แสดงถึงรายการที่ดินที่ต้องเสียภาษีบำรุงท้องที่

ซึ่งผู้คนมักเข้าใจผิดว่ามันแสดงถึงสิทธิในที่ดินของผู้จ่ายภาษียันกับรัฐได้ แต่ความจริงคือยันได้กับประชาชนด้วยกันเองเท่านั้น!

เราอาจต้องเจอผลทางกฎหมายอะไรบ้างนอกจากคดีอาญาและการตัดสิทธิทางการเมืองที่อาจโดนตามมาเป็นหางว่าวแบบคุณปารีณาและครอบครัวจึงเรืองรุ่งกิจ เมื่อสุดท้ายหากเอกสารสิทธิในที่ดินของเราถูกรัฐเพิกถอนและไม่อาจเข้าครอบครองได้ต่อไป เรามีโอกาสทำอะไรได้บ้าง ?

เราขอลองเอาข้อเท็จจริงกรณี ครอบครัวจึงเรืองรุ่งกิจมาเป็นตัวอย่างเพราะ กรณีแบบคุณสมพร ที่ไปซื้อที่ดินมาโดยได้เอกสิทธิเป็น น.ส.3 ก. น่าจะเป็นกรณีที่มีโอกาสพบเจอได้มากที่สุด จึงถือเป็นเคสตัวอย่างที่ดีควรค่าแก่การศึกษา อีกทั้งข้ออ้างต่าง ๆ ที่อ้างกันจริงในเคสนี้ มันจะอ้างได้ไหม? เท่าไหร่?

จากข้อเท็จจริง ครอบครัวจึงเรืองรุ่งเรืองกิจ ซึ่งประกอบไปด้วย ตัวนายธนาธรเอง รวมไปถึง แม่–นางสมพร จึงรุ่งเรืองกิจ และ พี่สาว– น.ส.ชนาพรรณ จึงรุ่งเรืองกิจ ถูกอธิบดีกรมที่ดินได้มีคำสั่งอธิบดีกรมที่ดินที่ 747/2565 ลงวันที่ 29 มี.ค. 2565 ให้เพิกถอน น.ส.3.ก ในพื้นที่พิพาท จำนวน 59 ฉบับ เนื้อที่รวม 2,111 ไร่ 1 งาน 69 ตารางวา บริเวณพื้นที่อ.จอมบึง จ.ราชบุรี เนื่องจากเป็นที่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ

ที่มาดั้งเดิมของที่ดินเจ้าปัญหาที่ว่านี้ นั้นออกตามโครงการเดินสำรวจออก น.ส.3 ก. เมื่อปี พ.ศ. 2521 โดยใช้ระวางรูปถ่ายทางอากาศมิได้แจ้งการครอบครองที่ดิน โชคร้ายที่ดินแทบทั้งหมดนั้น ดันไปตั้งอยู่ในเขตป่าไม้ถาวร ป่าฝั่งซ้ายแม่น้ำภาชี ซึ่งภายหลังได้ถูกประกาศเป็น “เขตป่าสงวนแห่งชาติ” เมื่อปี พ.ศ. 2527

ทำให้การครอบครองที่ดินดังกล่าวเป็นการฝ่าฝืนประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 ที่ “ห้ามดำเนินการในเขตป่าไม้ถาวร และเป็นที่ดินต้องห้ามมิให้ออก น.ส.3 ก.” ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 2 (พ.ศ. 2527) ข้อ 3 ซึ่งบังคับใช้อยู่ในขณะนั้น

ประเด็นทางกฎหมายในกรณีนี้มีอยู่ว่า

‘เมื่อทำสัญญาซื้อขายที่ดินไปแล้ว แต่พบว่ามันเป็นที่ป่าสงวนมาแต่แรก แล้วจะเกิดอะไรขึ้นกับสัญญา?’

ในประเด็นนี้เห็นว่า เมื่อวัตถุประสงค์ของสัญญาซื้อขายที่ดินที่มี น.ส.3.ก คือการโอนการครอบครองที่ดินที่อยู่ในเขตป่าไม้ถาวรซึ่งเป็นป่าสงวนแห่งชาติซึ่งถือสาธรณสมบัติของแผ่นดิน และมีประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 58 บัญญัติไว้ชัดเจนว่าห้ามดำเนินการและห้ามออก น.ส.3 ก. ถือว่าเป็นที่ที่ไม่สามารถเข้าครองครองและโอนให้แก่กันได้

เท่ากับว่า สัญญาซื้อขายดังกล่าวมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้ง โดยกฎหมาย สัญญาดังกล่าวจึงเป็นโมฆะ ตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ปพพ.) มาตรา 150 มีทางกฎหมายคือ สัญญาซื้อขายดังกล่าวเหมือนไม่เคยเกิดขึ้นเลย

‘เมื่อสัญญาเป็นโมฆะแล้ว แล้วเราจะได้เงินค่าที่ดินคืนไหม?’

อันนี้ต้องตามต่อ โดยเมื่อสัญญาเป็นโมฆะแล้ว มาตรา 172 ของ ปพพ. ก็ให้ต้องคืนทรัพย์ตามหลักของลาภมิควรได้ ซึ่ง มาตรา 411 วางหลักไว้ว่า ‘บุคคลใดได้กระทำการเพื่อชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมายหรือศีลธรรมอันดี ท่านว่าบุคคลนั้นหาอาจจะเรียกร้องคืนทรัพย์ได้ไม่’

ทั้งนี้นางสมพร ได้ต่อสู้ว่า ครอบครัวตนไม่ใช่ผู้ซื้อมือแรกด้วยซ้ำ โดยสาเหตุที่ซื้อเพราะได้รับการแนะนำจากนายสมัคร สุนทรเวช ซึ่งเป็นนักการเมืองคนดังสมัยนั้นก่อนเป็นอดีตนายกรัฐมนตรี อีกทั้งเจ้าของที่ดินก็คือนายกมล ว่องกุศลกิจเป็นถึง กรรมการผู้จัดการบริษัทมิตรผล ดูน่าเชื่อถือทั้งคู่ จึงไม่คิดว่าที่ดินดังกล่าวจะผิดกฎหมาย

นอกจากนี้ยังมีอ้างอีกว่า ‘กรมที่ดินเองก็ไม่รู้ว่าเป็นที่ป่าหรือไม่ แล้วตนเองเป็นราษฎรธรรมดาจะทราบได้อย่างไร’ [1]

หากเราอ้างแบบเดียวกันนี้ จะอ้างว่าที่ซื้อไปเพราะไม่รู้ว่าที่ดินดังกล่าวห้ามครอบครองได้หรือไม่?

ข้ออ้างแบบนี้ทำให้เกิดประเด็นขึ้นว่า เราผู้ซื้อรู้หรือควรรู้หรือไม่ว่าที่ดินดังกล่าว มันห้ามโอน ห้ามครอบครองเพราะเป็นป่าสงวน จุดนี้ขึ้นอยู่กับหลักฐานและพยานในคดีล้วน ๆ ถึงอย่างไรก็ดี การซื้อที่ดินแบบนี้มักจะมีเรื่องการโอนเอกสิทธิ และการเซ็นรับทราบในในบันทึกมาเกี่ยวข้องเสมอ ซึ่งเราอาจจะเจอเอกสารบันทึกถ้อยคำแบบนี้ เช่นเดียวกับกรณีครอบครัวจึงเรืองรุ่งกิจ ตามตัวอย่าง

เช่น บันทึกถ้อยคำ ซึ่งรับทราบโดยนางสมพร มีข้อความระบุว่า

“พนักงานเจ้าหน้าที่ได้แจ้งให้ข้าพเจ้าทั้งสองฝ่ายทราบข้อความข้างต้นแล้ว และที่ดินแปลงดังกล่าวนี้อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติหรืออาจจะไม่อยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ จึงอาจจะถูกแก้ไขหรือเพิกถอนได้” [2]

หรือแบบของนางสาวชนาพรรณ ก็มีอาจมีบันทึกถ้อยคำที่มีข้อความเช่นนี้

“ตามที่ข้าพเจ้าทั้งสองฝ่ายได้ยื่นขอจดทะเบียนขายที่ดินแปลงเครื่องหมายข้างบนนี้ ข้าพเจ้าได้ตรวจบริเวณที่ดินแปลงนี้จากระวางรูปถ่ายทางอากาศ หมายเลข 4836 // แผ่นที่ 104 ซึ่งในระวางฯ ระบุว่า ที่ดินอยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติหมายเลข 85 และเจ้าหน้าที่แจ้งให้ข้าพเจ้าทั้งสองฝ่ายทราบแล้วว่า หลักฐาน น.ส.3ก. ฉบับดังกล่าว อาจออกไปโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งต่อไปทางราชการอาจดำเนินการแก้ไขหรือเพิกถอน น.ส.3 ก. ได้ ซึ่งทำให้การซื้อขายที่ดินครั้งนี้เป็นโมฆะ” [2]

ดังนั้น ถ้าหากเราต้องไปลงลายมือชื่อรับทราบตามเอกสารบันทึกเช่นนี้แล้ว มันก็จะมัดตัวเราทันทีว่าเราน่าจะทราบหรือควรที่จะทราบแล้วขณะซื้อที่ดินว่าออกเอกสารสิทธิให้โดยไม่ชอบและอาจอยู่ในเขตป่าสงวนแห่งชาติ

เพราะข้อความเช่นนี้ทำให้หากผู้ซื้อไปอ่านดูแล้วเกิดสงสัยจริงว่าที่ดินที่จะซื้อจะอยู่ในเขตป่าสงวนและเอกสิทธิออกโดยไม่ชอบ ก็จะได้ระงับการซื้อขายและไปตรวจให้เรียบร้อยเสียก่อน ทำให้ถูกกฎหมายปิดปากห้ามอ้างว่าไม่ทราบว่าที่ดินดังกล่าวเอกสิทธิออกโดยไม่ชอบ

แต่แม้จะไม่มีเอกสารบันทึกหรือข้อความแบบนี้ให้อ่าน คนที่ซื้อที่ดินโดยเฉพาะจำนวนหลายร้อยหลายพันไร่ หากเป็นถึงระดับผู้บริหารบริษัทใหญ่ เป็นนักการเมือง มีการศึกษา หรือมีฐานะดีหน่อย จะบอกว่าไม่เคยตรวจตราหรือไม่ทราบว่าเป็นที่ดินที่ได้มาโดยไม่ชอบ ก็ไม่น่าฟังขึ้น

จะซื้อที่ดินหลายไร่ คนเราย่อมต้องตรวจสอบอยู่แล้ว โดยเฉพาะเมื่อมีการต้องไปจดเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนกับเจ้าหน้าที่ หากจะอ้างว่าไม่รู้ผู้อ้างคงต้องเป็นผู้ที่มีการศึกษาระดับต่ำมาก ไร้เดียงสา และถูกหลอกลวงอย่างแนบเนียนทำกันเป็นขบวนการ

หากคำอ้างแบบนี้ฟังไม่ขึ้นผลที่ได้คือ ไม่สามารถเรียกเงินค่าที่ดินที่โอนไปแล้ว รวมถึงค่าธรรมเนียมที่จ่ายไปต่างๆ คืนมาได้จากผู้ขายและคนอื่นๆ ตาม มาตรา 411 เพราะเป็นการชำระหนี้เป็นการอันฝ่าฝืนข้อห้ามตามกฎหมาย นั่นเอง เทียบเคียง กับ คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6399/2551 ที่ตัดสินว่า

การที่โจทก์ทราบดีว่าแต่แรกว่า ขณะทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินพิพาทนั้น มีข้อกำหนดห้ามโอน 10 ปี แต่โจทก์ก็ยอมตนเข้าผูกพันทำสัญญาดังกล่าว ซึ่งมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมาย ย่อมตกเป็นโมฆะ ตามปพพ. มาตรา 150 และไม่อาจเรียกเงินมัดจำที่ชำระไป 400,000 บาทพร้อมดอกเบี้ยได้เพราะเป็นการชำระหนี้อันเป็นการฝ่าฝืนข้อห้าม มาตรา 411 [3]

‘ถ้าเอาเงินคืนมาไม่ได้ แล้วฟ้องคนขายว่าเอาที่ดินที่ห้ามครอบครองมาขายได้ไหม?’

เรื่องนี้ก็มีหลักการของมันอยู่ เป็นหลักทางกฎหมายเรียกว่า “หลักผู้ซื้อต้องระวัง” (caveat emptor) คือ ผู้ซื้อจะต้องใช้ความระมัดระวังในการรับมอบสินค้า จะต้องตรวจดูสินค้าให้ถ้วนถี่เสียก่อนว่าไม่มีความชํารุดบกพร่อง หากไม่ใช้ความระมัดระวังเช่นว่านั้นแล้ว ผู้ขายย่อมไม่ต้องรับผิดในความชํารุดบกพร่องดังกล่าว [4]

หลักการนี้ปรากฏอยู่ใน ป.พ.พ. มาตรา 473 ซึ่งบัญญัติถึงไว้ว่า “ผู้ขายไม่ต้องรับผิด ในกรณีที่ผู้ซื้อได้รู้อยู่แล้วแต่ในเวลาซื้อขายว่ามีความชํารุดบกพร่องหรือควรจะได้รู้เช่นนั้นหากได้ใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้แต่วิญญูชนหรือถ้าความชํารุดบกพร่องนั้นเป็นอันเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบ และผู้ซื้อรับเอาทรัพย์สินนั้นไว้โดยมิได้อิดเอื้อน”

ด้วยเหตุนี้เอง กรณีที่ดินเจ้าปัญหา นั้นเป็นที่ดินที่ห้ามโอนและครอบครองเพราะเป็นพื้นที่ป่าถาวรและอยู่ในเขตป่าสงวนมาแต่ในขณะที่ทำสัญญาซื้อขายแล้ว จึงถือเป็น ความชำรุดบกพร่องชนิดหนึ่งที่ทำให้ผู้ซื้อ ไม่อาจเข้าครอบครองและใช้ประโยชน์ได้ตามสัญญา

ประเด็นจึงมีอยู่2 ประเด็นว่า ผู้ซื้อได้รู้หรือควรรู้ในขณะซื้อขายไหมว่าที่ดินนั้นเอกสารสิทธิออกโดยไม่ชอบหรือใช้ไม่ได้แล้ว และ การที่เอกสารสิทธินั้นไม่ชอบเห็นประจักษ์แล้วในเวลาส่งมอบหรือไม่?

ก่อนอื่นต้องดูก่อนเลยว่าผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจทรัพย์ที่ซื้อไหม ซึ่ง หากในสัญญาบอกว่าผู้ซื้อมีหน้าที่ตรวจ ผู้ซื้อก็มีหน้าที่ต้องตรวจสอบก่อน เช่นตาม คำพิพากษาฎีกาที่ 660/2501 [5]

ถึงอย่างไรก็ดีแม้ในสัญญาไม่ได้ระบุ ในกรณีที่ดินที่ต้องมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนหรือทางเอกสิทธิ การจะรู้ว่าเอกสารสิทธินั้นออกโดยไม่ชอบหรือออกโดยชอบแต่ไม่ได้ทำให้เป็นเจ้าของที่จริงจริง เช่น ภ.บ.ท. นั้นมันเป็นเรื่องที่ควรคาดหมายได้ว่าผู้ซื้อสมควรรู้อยู่แล้วตั้งแต่ขณะทำสัญญา โดยเฉพาะหากต้องทำบันทึกเอกสารที่มีข้อความแบบกรณีเดียวกันกับครอบครองจึงเรืองรุ่งกิจที่ยกตัวอย่างให้ดูข้างบน ผู้ซื้อก็จะอ้างอะไรไม่ได้ทั้งสิ้นว่าไม่รู้หรือใช้ความระมัดระวังแล้ว หรือ อ้างว่าความชำรุดบกพร่องนั้นไม่เห็นเป็นประจักษ์ก็ไม่ได้

ดังนั้นการอ้างว่าไม่ทราบหรือไม่เห็นความชำรุดบกพร่องนั้นจึงไม่ใช่อะไรที่ฟังขึ้นเลยว่าใช้ความระมัดระวังอันจะพึงคาดหมายได้ตามวิญญูชนแล้ว เมื่อผู้ซื้อไม่ตรวจสอบที่ดินที่ตนจะซื้อให้ดีเสียก่อนว่ามันอยู่ในเขตพื้นที่ป่าสงวนไหม ก็จะอ้างให้ผู้ขายรับผิดชอบไม่ได้

เรื่องนี้สอนให้รู้ว่าจะซื้อที่ดินต่างจังหวัดในเขตนอกเมืองไม่ว่าจะเป็นแบบโอนกรรมสิทธิ์หรือแค่โอนสิทธิครอบครองกันเท่านั้น ผู้ซื้อต้องตรวจสอบให้ดีก่อนเสมอว่าอยู่ในเขตป่าสงวนหรือเขตที่ดินของรัฐห้ามเข้าครอบครองหรือไม่ มิฉะนั้น นอกจากจะเสียเงินฟรี ๆ เรียกคืนไม่ได้ และยังอาจโดนคดีอาญาหลายกระทง ทั้งการบุกรุกป่าหรือการใช้เอกสารปลอมหรือไกลไปถึงตัดสิทธิลงสมัครทางการเมืองตลอดชีวิตได้เช่นกัน

ส่วนประเด็นที่ว่านักการเมืองทุกคนที่ครอบครองที่ดินแบบนี้ จะพบชะตากรรมเดียวกันแบบ คุณปารีณาหรือไม่? ครอบครัวจึงเรืองรุ่งกิจและคุณธนาธรจะมีวันที่ได้กลับมาเป็น เล่นการเมืองในอนาคตอยู่ไหม?

หรือจะถูกตัดสิทธิทางการเมืองตลอดชีวิตไม่มีทางได้กลับมาเล่นการเมืองแบบขาวสะอาดในสภาอีกแบบคุณปารีณา? หรือคนอื่นจะใช้เส้นสายจนรอดมาได้แบบเฉียดชิวจากการที่อัยการไม่ฟ้องคดีทั้ง ๆ ที่มีพยานหลักฐานมัดตัวแน่นหนา ยืนยันวลี ‘คุกมีไว้ขังคนจนเท่านั้น!!!’

ต้องจับตา!!!